DEPUIS PRÈS DE VINGT ANS, la société de financement Interfimo présente chaque année, sous l’égide de l’Ordre, une enquête statistique sur les prix de vente des pharmacies. Les résultats de la dernière étude, dévoilés lundi à Pharmagora, constitueront à nouveau une référence pour les acquéreurs et les vendeurs.
Dans le contexte de crise économique et financière que connaît l’officine depuis un an et demi, on s’attendait pour 2009 à une forte chute du nombre de transactions et des prix. En réalité, ces deux indicateurs du marché ont bien baissé, mais un peu moins que prévu. Le nombre de transactions est en recul de 10 % par rapport à 2008 : 1 070 cessions de fonds ont été comptabilisées l’an dernier, ce qui, ajoutées aux cessions de parts sociales, représente environ 1 400 mutations. « Mais il faut surtout remarquer que la baisse de 2009 vient après celle de 2008 où il y avait déjà eu 14 % de transactions de moins. Au total, sur les trois dernières années, le nombre de transactions d’officines a chuté de 35 % », indique Luc Fialletout, directeur général d’Interfimo.
Côté prix, la tendance est également baissière. Mais il s’agit d’une petite décote seulement : le prix moyen de cession (France entière) diminue de trois points par rapport à 2008 et s’établit dorénavant à 88 % du chiffre d’affaires TTC. Comme toujours, cette moyenne nationale cache toutefois des disparités assez fortes.
Écarts régionaux et structurels.
Tout d’abord, si la baisse du prix moyen touche la plupart des régions françaises, on observe des chutes de prix plus marquées dans les régions qui sont traditionnellement les plus chères : de moins cinq points à moins huit points en Aquitaine, Bretagne, Languedoc-Roussillon, Midi-Pyrénées et Pays de Loire, notamment. Et, parmi les régions habituellement peu valorisées, seuls le Limousin et Champagne-Ardenne affichent une telle baisse.
Inversement, quelques régions, mais moins nombreuses, progressent en prix. Par exemple, l’Auvergne et la Franche-Comté voient leur prix moyen augmenter de cinq points, après la forte chute en 2008. De même, Paris, la Haute-Normandie et la Picardie enregistrent une légère augmentation. Cela permet aux deux régions du Nord de se situer au-dessus de la moyenne nationale pour la première fois depuis plus de dix ans. Autre nouveauté à relever : la Basse-Normandie, dont les prix baissent pourtant, devient une des régions les plus chères, alors que celles-ci sont habituellement situées dans le sud de la France.
Mais ces disparités au niveau régional se doublent aussi d’écarts de prix importants liés à la typologie des officines. Ainsi, la différence de prix entre les officines de taille moyenne (moins de 1 500 000 euros de chiffre d’affaires) et les grosses officines est de neuf points, alors qu’elle était d’un point seulement en 2002.
D’autre part, la dispersion des prix s’accentue également. Comme le font remarquer les responsables d’Interfimo, « une pharmacie sur quatre, en 2009, s’est vendue soit à moins de 75 % du chiffre d’affaires TTC, soit à plus de 105 % ». Pour les petites officines réalisant moins de 800 000 euros de chiffre d’affaires, on s’aperçoit d’ailleurs que leur prix est celui qui baisse le plus. Quant aux pharmacies de centre commercial, leur prix moyen reste le plus élevé, mais il perd dix points en 2009. Au total, malgré quelques exceptions, la taille des pharmacies reste donc plus que jamais un critère de valorisation déterminant.
Officines trop chères ?
Le prix des officines en 2009 est enfin très dispersé par rapport à leur rentabilité. Si les officines sont vendues en moyenne à hauteur de 8,3 fois leur excédent brut d’exploitation (EBE) en 2009 (au lieu de six fois l’EBE en 1997), le marché est à cet égard très hétérogène. À Paris, par exemple, alors que la rentabilité est globalement moins bonne qu’ailleurs, les pharmacies se sont vendues à plus de dix fois leur EBE. « De très nombreuses officines sont cédées à des prix trop élevés au regard de leur rentabilité, même si l’écart moyen entre le prix de cession et la rentabilité semble se resserrer un peu », constate Luc Fialletout.
Dernier enseignement notable de cette enquête : le mode d’exercice choisi par les acquéreurs. La société d’exercice libéral (SEL) est désormais la structure de référence des acheteurs, puisque 60 % d’entre-eux optent pour cette forme de société pour s’installer. Inversement, la société en nom collectif (SNC) comme structure d’acquisition devient presque marginale, et l’entreprise individuelle ne représente plus que 9 % des acquisitions. Dans cet exercice en SEL qui semble se généraliser - il y a aujourd’hui environ 5 000 SEL -, la SELARL constitue l’écrasante majorité des officines concernées.
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