VÉRONIQUE ET Jean-François, dans le cadre de leur divorce par consentement mutuel homologué par le tribunal, se sont entendus sur le fait que Véronique garde la résidence principale sur l’ensemble du patrimoine commun, et que Jean-François lui verse une prestation compensatoire en capital pour 50 000 euros et sous forme de rente pendant dix ans de 2?000 euros par mois. Malgré un patrimoine a priori peu liquide avec la volonté de conserver son PEA compte tenu de marchés financiers tendus, le Dr Jean-François H. s’interroge sur la stratégie à adopter pour reprendre l’investissement immobilier à son compte et financer l’acquisition de sa résidence principale à Rennes en sachant qu’il doit s’acquitter d’une prestation compensatoire.
n Impact fiscal du divorce sur le dispositif Scellier
Concernant le dispositif d’incitation fiscale à l’investissement immobilier « Scellier », et l’intervention d’un divorce au cours de la période initiale d’engagement de location de neuf ans ou de l’une des périodes de prorogation de l’engagement (« Scellier » intermédiaire), le législateur a prévu que le nouveau foyer fiscal peut reprendre à son compte l’avantage fiscal.
Pour rappel, ce dispositif permet d’investir dans l’immobilier locatif tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt proportionnelle au montant d’investissement. Le taux de réduction est variable selon les années d’acquisition du bien, même si le logement est livré postérieurement à la date d’acquisition quand il s’agit d’une vente sur plan.
Ayant opté pour le dispositif « Scellier classique », l’avantage fiscal sur neuf ans s’élève à 25 % du montant de la réduction d’impôt et il est de 57 500 euros, soit 6?388 euros de réduction d’impôt par an.
Dans le partage, Jean-François récupère logiquement l’appartement éligible au dispositif d’incitation fiscale « Scellier ». En effet, Jean-François étant le seul à percevoir des revenus et donc le seul à être fiscalisé, en toute logique ce dernier récupère le bien.
n La prestation compensatoire
Concernant la prestation compensatoire, il est convenu qu’à l’attribution d’un capital de 50 000 euros s’ajoute une rente mensuelle de 2?000 euros par mois pendant dix ans. Jean-François bénéficie de deux options concernant le traitement fiscal de la prestation compensatoire :
– les prestations compensatoires, versées sur une période de douze mois sont assimilables à des pensions alimentaires. Ainsi, le montant des versements est déductible pour le débiteur et imposable pour le bénéficiaire de la prestation compensatoire,
– les prestations compensatoires, versées en une fois ou de manière échelonnée sur une période inférieure à douze mois à compter du jugement de divorce, ouvrent droit à une réduction d’impôts. La réduction d’impôts est égale à 25 % des sommes versées dans la limite de 30 500 euros, soit une réduction d’impôt maximale de 7 625 euros. Contrairement à la première solution, le bénéficiaire de la prestation compensatoire n’est pas imposable sur le capital perçu à l’impôt sur le revenu.
Ayant opté pour une prestation compensatoire mixte (capital et rente), il n’y a pas de cumul des avantages fiscaux. Sur les conseils de Fiducée Gestion privée, Jean-François opte pour la déduction la plus avantageuse fiscalement qui consiste à déduire la prestation compensatoire.
Ainsi, la nouvelle situation patrimoniale de Jean-François impacte sa fiscalité. Il payera environ 4?000 euros d’impôts sur le revenu jusqu’en 2019 pour monter progressivement à la date d’arrêt de versement de la pension alimentaire et de l’arrêt de l’avantage fiscal lié à la loi « Scellier ».
n Les impacts sur la capacité d’endettement
La capacité d’endettement d’un emprunteur se mesure en fonction d’un pourcentage du reste à vivre, déterminé selon les éléments suivants :
– le revenu : il se calcule en additionnant toutes vos ressources, qu’il s’agisse de salaires nets, bénéfices (activité non salariée), loyers perçus, rentes et pensions, aides et allocations sociales (si elles sont assurées pour la majeure durée du crédit), etc.
– les charges fixes : elles représentent la somme de toutes les charges comme les crédits en cours (crédit auto, consommation, immobilier...), pensions versées, loyers (résidence principale ou secondaire), impôts... Une fois ces deux montants calculés, il suffit de diviser les charges par les revenus pour obtenir le taux d’endettement.
Il est communément admis que le montant des mensualités de remboursement (toutes charges comprises) ne peut être supérieur au tiers de votre revenu net, soit un taux d’endettement de 33 %.
En ne prenant en compte que ce calcul, Jean-François ne peut contracter un emprunt pour financer sa résidence principale puisque son taux d’endettement est de plus de 50 %.
Toutefois, d’autres facteurs sont à prendre en considération : le reste à vivre en tenant de l’antériorité de la situation bancaire et l’épargne de précaution. Néanmoins, la situation particulière de Jean-François avec une pension alimentaire à acquitter et la reprise de l’investissement immobilier sera analysée avec attention par les établissements bancaires auxquels va être présenté son dossier. Un dossier bancaire solidement étayé est réalisé par Fiducée Gestion privée pour Jean-François. Une projection de sa trésorerie et des flux financiers a été présenté en intégrant les évolutions de sa fiscalité et de sa situation patrimoniale (voir tableau). Jean-François H. dispose de 50 100 euros nets par an, soit 4 175 euros par mois. Sur ce budget qui comprend les frais de nourriture, les vacances, les vêtements, l’eau, l’électricité... il est envisageable de ponctionner au maximum 1 500 euros par mois, soit 200 000 euros sur quinze ans.
n Acquisition d’une nouvelle résidence principale à Rennes
Avec un prix moyen au mètre carré de 2 253 euros pour les appartements et 2 667 euros pour les maisons sur la ville de Rennes, Jean-François peut envisager un budget de 3 000 euros au mètre carré pour bénéficier d’un bon standing concernant son acquisition. Pour accueillir ses enfants, il lui faut au minimum 90 mètres carrés ainsi que 4 chambres (soit 270 000 euros). Avec un budget de 300 000 euros, frais de notaire inclus, Jean-François ne devrait pas avoir de problème pour financer l’acquisition de sa résidence principale.
Aussi, afin de se ménager une marge de manœuvre pour financer les études de ses enfants, les éventuels changements de locataires et l’augmentation de sa fiscalité personnelle à la fin des avantages fiscaux liés à la loi « Scellier », Fiducée Gestion privée préconise à Jean-François une mensualité de remboursement d’emprunt amortissable d’environ 1 150 euros par mois sur quinze ans, soit une enveloppe de 150?000 euros d’emprunt.
Pour financer le différentiel, un rachat de 150 000 euros sur son contrat d’assurance-vie est réalisé. Jean-François dispose donc encore de 100 000 euros d’épargne de précaution sur ce placement.
n En conclusion
Au final, après son divorce, le patrimoine de Jean-François se compose de :
– un PEA de 110 000 euros auquel il n’a pas touché compte tenu de marchés financiers faiblement valorisés,
– la nue-propriété de la maison de ses parents occupée par sa mère usufruitière, estimée en pleine propriété : 350 000 euros,
– un investissement « Scellier » de 230 000 euros,
– un contrat d’assurance-vie de 50?000 euros (250 000 euros – 150?000 euros d’apport sur la résidence principale – 50 000 euros pour la prestation compensatoire),
– la future résidence principale de 300 000 euros.
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