Loyer commercial : une jurisprudence favorable

Publié le 24/11/2011

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Un arrêt récent de la Cour de cassation interdit au bailleur de déplafonner le loyer commercial si les changements intervenus dans le quartier en cours de bail n’ont pas bénéficié à l’officine. Explications.

LE STATUT des baux commerciaux prévoit que le loyer renouvelé d’un bail commercial peut excéder la variation de l’indice référencé au contrat (généralement l’indice trimestriel du coût de la construction), notamment dans le cas où le bailleur peut invoquer une « modification notable des facteurs locaux de commercialité » au cours du bail qui vient de s’écouler. Il peut s’agir, par exemple, de l’ouverture d’une nouvelle ligne de métro ou d’autobus, de la construction de logements ou de bureaux à proximité, de la transformation d’une rue en voie piétonne, etc.

Dans ce cas, toutefois, la Cour de cassation estime que cette modification de la commercialité du quartier doit avoir un impact favorable sur l’activité du commerce considéré. Dans une affaire récente, elle a jugé que ce n’était pas le cas pour l’ouverture d’une nouvelle ligne de tramway, qui a supprimé des places de stationnement devant une boutique et modifié le trajet des chalands : dans une telle situation, le loyer commercial ne pouvait donc être déplafonné au moment du renouvellement du bail (chambre civile, 14.9.2011, n° 10-30825).

La Cour de cassation maintient ainsi sa jurisprudence selon laquelle l’appréciation de l’évolution des facteurs locaux de commercialité doit se faire en fonction de l’intérêt que représentent ces changements pour le commerce considéré. Une modification notable des facteurs locaux de commercialité ne peut ainsi constituer un motif de déplafonnement du nouveau loyer qu’autant qu’elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité du commerçant.

Cet arrêt est directement transposable aux officines : si, au moment du renouvellement du bail, le propriétaire des murs veut demander au titulaire un nouveau loyer beaucoup plus élevé que le précédent au motif que la commercialité du quartier a changé, il doit démontrer que ce changement a profité à l’activité de l’officine.

F.S.