« UNE ANNÉE 2011 particulièrement favorable aux valeurs refuges, mais la suprématie des actifs risqués reste entière sur longue période. » C’est ainsi que l’IEIF, centre de recherche indépendant pour les professionnels de l’immobilier et de l’investissement, résume son analyse comparative de la rentabilité de différents placements. Derrière le jargon, que se cache-t-il ? Explications détaillées, à l’échelle de l’année passée, mais aussi sur de plus longues périodes d’investissement.
Sur 2011
Premier constat de l’IEIF : en 2011, les marchés d’actions et l’immobilier coté ont été les seuls placements à connaître des performances globales négatives (13 % pour les actions en général et 10 % pour les foncières cotées). À l’inverse, l’immobilier physique, le logement et l’immobilier de bureau à Paris se sont bien comportés, et leur performance globale dépasse même celle de l’or, resté depuis le début de la crise la valeur refuge par excellence (voir tableau ci-dessous).
Sur cinq et dix ans
Lorsque l’on se place sur une période un peu plus longue, à savoir les cinq dernières années (2006-2011), la donne change. L’or, avec un taux de rentabilité interne de 21 %, s’arroge de loin la place de tête – peu surprenant quand on connaît la forte hausse qu’il a connue ses dernières années, jouant plus que son rôle de valeur refuge. Suivent : le logement à Paris (+ 9 % sur cinq ans), l’immobilier d’entreprise (+ 8 %), les SCPI (+ 7 %), les Sicav obligataires (+ 3 %), les bureaux à Paris (+ 3 %), le livret A (+ 3 %). Les Sicav monétaires, avec 2 %, parviennent juste à égaler le niveau de l’inflation. Enfin, les foncières cotées (6 %) et les actions françaises (7 %) affichent des taux de rentabilité négatifs sur cinq ans.
« Sur cinq ans, les actifs physiques, or et immobilier physique, ont été plus attractifs en termes de taux de rentabilité interne que les placements monétaires ou obligataires », analyse Charles-Henri de Marignan, analyste senior de l’IEIF. Les actifs financiers, actions et immobilier coté, présentent des taux de rentabilité négatifs. La conjoncture économique incertaine, voire critique depuis deux ans, a suscité un engouement pour les produits sécurisés et un rejet des actifs plus spéculatifs.
Quid sur dix ans (2001-2011) ? « Sur dix ans, l’immobilier coté rejoint le groupe de tête des actifs physiques. Les actions restent en queue du peloton avec des performances quasi nulles. » En chiffres, les foncières côtés bondissent effectivement en tête dans un classement sur dix ans, en duo avec l’or, avec un taux de rentabilité de 15 %. Peu de changements en revanche parmi les suivants : le logement à Paris (+ 13 % sur dix ans), l’immobilier d’entreprise (+ 11 %), les SCPI (+ 10 %), les bureaux à Paris (+ 5 %), les Sicav obligataires (+ 3 %) le livret A (+ 3 %), les Sicav monétaires (+ 2 %, comparables à l’inflation (+ 2 %) et les actions françaises (+ 1 %).
Et sur le long terme ?
Le long terme (vingt, voire quarante ans) donne une vision plus assagie, lissant les sautes d’humeur d’un secteur ou d’un autre, comme le confirme l’IEIF dans son analyse : « Sur vingt ans, la hiérarchie des taux de rentabilité interne se normalise, effaçant les à-coups de l’économie. La logique risque-rentabilité réapparaît. » Côté chiffres, les foncières cotées affichent effectivement la meilleure rentabilité sur vingt ans (+ 9 %), suivies des actions françaises (+ 8 %), de l’or (+ 7 %), du logement à Paris (+ 7 %), des bureaux à Paris (+ 6 %), de l’immobilier d’entreprise (+ 5 %), des Sicav obligataires (+ 5 %), des SCPI (+ 4 %) des Sicav monétaires (+ 3 %), du livret A (+ 3 %). « Les actifs cotés retrouvent les premières places, derrière les actifs physiques suivis des placements à taux. Tous les actifs dégagent des TRI supérieurs à l’inflation (2 %). »
Avant d’ajouter : « Sur quarante ans, le logement à Paris caracole en tête, avec 14 %. C’est un fait marquant qui n’est pas lié à un quelconque critère d’efficacité économique mais uniquement à un critère de rareté. »
La surprise de l’immobilier
Fait surprenant relevé par cette étude : l’immobilier en direct génère des performances très voisines à celles des actions. « Il est en effet paradoxal que l’immobilier, dont l’indexation des loyers repose sur l’inflation, se valorise autant que les actions, dont l’indexation des dividendes repose sur la croissance économique nominale. La caractéristique valeur refuge de l’or, que l’immobilier partage partiellement, peut expliquer ce phénomène : le prix de ce métal, qui ne génère aucun revenu et dont la contribution à la croissance économique au travers de son utilisation dans l’industrie n’est que marginale, croît en effet nettement plus vite que l’inflation. La performance paradoxale de l’immobilier tiendrait au fait que ce placement cumule les caractéristiques d’une valeur refuge et d’une valeur d’efficacité. »
Aviez-vous le portefeuille optimum ?
Autre conclusion de cette étude : la structure, a posteriori, de ce qui aurait été le portefeuille optimum de ces vingt dernières années. « Sur les vingt dernières années, le portefeuille de risque minimum offre une performance globale de 6 % pour une volatilité proche de 3 %, soit un excellent rapport en termes de rentabilité ajustée du risque. Il est composé de 30 % de logement et de 70 % de placement en obligations. » Et si l’on est d’un naturel plus joueur, quel aurait été le portefeuille optimum pour rechercher une performance supérieure ? « Pour des niveaux supérieurs de performance, la part en logement continue de progresser et la part en obligations diminue au bénéfice de l’immobilier coté. »
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