LES PRIX de cession des officines sont en baisse constante et régulière depuis 2008, et l’année 2014 s’inscrit dans cette tendance. Par rapport à 2013, le prix de vente moyen en 2014 baisse à nouveau, de trois points, pour s’établir désormais à 80 % du chiffre d’affaires hors taxes. Il en est de même si l’on exprime le prix de vente moyen en multiple de l’excédent brut d’exploitation (EBE) : il s’élève désormais à 6,5 fois l’EBE, au lieu de 6,9 fois l’EBE en 2013.
« Les vendeurs ont compris qu’ils ne pouvaient plus vendre leur officine au même prix que par le passé. Les valorisations sont ainsi devenues plus raisonnables, et les endettements également », explique Luc Fialletout, directeur général adjoint d’Interfimo, lors de la présentation de cette étude.
Comme les années précédentes, toutefois, la baisse des prix de cession n’est pas égale sur tout le territoire, même si elle touche une majorité de régions. Les reculs de prix les plus marquants sont à Paris (76 % du CA hors taxes au lieu de 83 %), qui devient ainsi une des régions les moins chères de France ; en région PACA (86 % du CA hors taxes au lieu de 82 %), qui était pourtant traditionnellement l’une des plus chères ; et en Poitou-Charentes et Rhône-Alpes, qui perdent de 4 à 6 points, et qui sont désormais autour de la moyenne nationale.
Seules trois régions ont un prix de cession moyen en augmentation : la Corse, Champagne-Ardenne, et surtout le Limousin où les prix ont progressé de cinq points, mais avec peu de transactions. « Mais attention, souligne l’étude d’Interfimo : ces moyennes masquent des disparités de prix parfois importantes au sein d’une même région, en particulier en fonction de la taille de l’officine ou de son emplacement. »
Petites officines dévalorisées.
En effet, la taille des pharmacies est désormais un critère de prix de plus en plus déterminant. Depuis déjà plusieurs années, l’écart de prix n’a cessé de s’accroître entre les pharmacies réalisant moins de 1,2 million d’euros de chiffre d’affaires et celles de plus de deux millions d’euros de chiffre d’affaires, et cet écart s’est encore accentué en 2014 pour atteindre désormais 19 points, au lieu de 17 points en 2013. Si toutes les catégories d’officines voient leur prix baisser en 2014, ce sont donc les plus petites d’entre elles qui souffrent le plus, avec un recul moyen de cinq points en un an : en moyenne, les pharmacies de moins de 1,2 million d’euros de CA se vendent à moins de 70 % de ce chiffre d’affaires.
Cette nouvelle diminution générale des prix de cession se produit alors même que, pourtant, le nombre de transactions est légèrement reparti à la hausse. Interfimo recense en effet en 2014 environ 1 360 mutations d’officines contre 1 330 en 2013, soit une hausse de 2 %. Mais cette hausse est due aux seules cessions de parts de société, qui sont passées de 400 en 2013 à 490 en 2014, soit une augmentation de 20 % en une seule année. Inversement, le marché des cessions de fonds de commerce est en repli significatif, pour la troisième année consécutive : il y a eu 870 cessions de fonds seulement en 2014, soit 6 % de moins que l’année précédente.
Au total, sur la carte de France, les régions où le marché des transactions est le moins animé se situent dans l’est de la France, avec un turn-over très faible, notamment, en Franche-Comté, ainsi qu’en Midi-Pyrénées et dans le Nord-Pas-de-Calais. À l’opposé, les régions du littoral atlantique – Pays-de-Loire excepté – et du littoral normand, ainsi que la Picardie, le Limousin, la Corse et la Bourgogne, sont les régions où le marché des cessions est le plus dynamique en 2014.
Les SEL prépondérantes.
Mais on voit bien que si le marché « frémit » à nouveau, ce n’est qu’en raison de l’accélération des ventes de parts de SEL, dont le nombre va très bientôt dépasser celui des ventes de fonds de commerce. Le développement des SEL se poursuit donc dans la profession : « elles représentent déjà 36 % des pharmacies, et il y aura bientôt plus de 50 % des pharmacies en SEL », indique Luc Fialletout. On peut aussi relever que 500 SPFPL (holdings) sont inscrites au tableau de l’Ordre actuellement, et que 40 % des SEL existantes réunissent à la fois des titulaires et des investisseurs, ce qui montre bien que la SEL devient l’instrument juridique, fiscal et financier privilégié des pharmaciens pour s’installer.
Lors de l’acquisition, ce type de société permet en effet de profiter du régime fiscal favorable de l’impôt sur les sociétés (IS), et donc de pouvoir bénéficier d’un emprunt plus élevé et d’une meilleure capacité de remboursement. En outre, les SEL sont les seules sociétés, pour les pharmaciens, qui peuvent réunir investisseurs et exploitants.
Et ces avantages sont accrus avec les SPFPL puisque, quand c’est celle-ci qui achète l’officine, l’emprunt est payé par les dividendes de la SEL, sans prélèvements fiscaux et sociaux. Des arguments auxquels un nombre croissant de pharmaciens acquéreurs sont très sensibles.
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