LE QUOTIDIEN DU PHARMACIEN.- Votre étude statistique annuelle sur l’économie de l’officine montre que la part du loyer dans les coûts fixes tend à s’accroître au fil des ans. L’augmentation est même supérieure à l’inflation. Selon vous, cette tendance va-t-elle perdurer ?
PHILIPPE BECKER.- En effet, l’évolution du loyer est plus forte que celle de l’indice INSEE du coût de la construction ou que celle de l’indice de référence des loyers sur la période considérée. Cela s’explique notamment par de nombreux déplafonnements de loyers au moment du renouvellement du bail, en fin de contrat. Il faut savoir que les pharmacies urbaines ou rurales sont, majoritairement, situées dans des zones à forte attractivité commerciale, et que les bailleurs en tirent les conséquences lorsqu’ils en ont l’occasion.
Est-ce le prix à payer pour se développer ?
CHRISTIAN NOUVEL.- Dans tous les cas, l’emplacement commercial est aujourd’hui le facteur principal qui permet de maintenir, voire de développer l’activité. Donc, un loyer important devrait normalement se traduire dans la progression de l’activité et finir par être absorbé par l’exploitation. Mais, sur un plan pratique, nous notons malheureusement que dans les centres urbains où la concurrence est forte et où il y a un surnombre d’officines, le poids du loyer devient un handicap majeur.
PHILIPPE BECKER.- Cela devient même parfois critique, ce qui explique que certaines petites officines dans les « hypercentres » deviennent peu rentables et donc invendables. Conséquence : elles ferment.
Quel est le montant annuel moyen du loyer d’une officine située en centre commercial ?
CHRISTIAN NOUVEL.- En moyenne, nous relevons un ratio loyer sur chiffre d’affaires hors taxes de 1,60 % avec un montant moyen, en valeur, de 38 000 €. Par contre, les « plus hauts » loyers peuvent se situer dans une fourchette comprise entre 3 et 4 % du chiffre d’affaires dans les très grands centres commerciaux !
De tels loyers sont-ils raisonnables ?
PHILIPPE BECKER.- Payer un tel loyer est toujours un peu un pari, mais c’est un pari gagnant dans la très grande majorité des cas. Notre étude fait en effet ressortir depuis plusieurs années un plus fort dynamisme de l’activité sur cette typologie de pharmacies.
Est-il vrai que, depuis la parution de la loi Pinel, le bailleur ne peut plus pratiquer d’augmentation de loyer de plus de 10 % lors des révisions de bail ?
CHRISTIAN NOUVEL.- Ce n’est pas comme cela qu’il faut comprendre le texte. Lors du renouvellement du bail, sauf en cas de prorogation tacite pendant plus de douze ans, dans le cas d’une révision triennale légale, ou encore dans le cadre d’une indexation conventionnelle, si le loyer évolue de plus de 25 %, alors la variation du loyer qui en découle ne peut pas conduire à des augmentations supérieures à plus de 10 %.
En d’autres termes, il s’agit d’un mécanisme de lissage : l’augmentation aura lieu, mais elle sera absorbée sur plusieurs années avec une limite fixée à 10 % par an.
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