Adieu les amortissements : la dernière refonte de la fiscalité de l’immobilier signe, en lieu et place, le retour des réductions d’impôt pour les investisseurs. Une transformation qui réduit l’intérêt de ces régimes pour les contribuables fortement imposés. Jusqu’à présent, l’avantage consistant en une déduction du revenu, l’économie d’impôt était directement liée au taux marginal d’imposition de l’investisseur : plus celui-ci était élevé, plus l’économie était importante. Désormais, tous les investisseurs seront logés à la même enseigne.
Quoi qu’il en soit, il s’agit encore et toujours de faire le bon choix. Sachant que, dans le paysage de l’investissement locatif, vous disposez de trois possibilités fiscales.
Logement neuf : le régime « Robien » devient Scellier
Cette année, le choix vous est encore laissé d’opter pour l’ancien dispositif d’amortissement ou la nouvelle réduction d’impôt. Mais à partir de 2010, seul le nouveau régime, ou loi Scellier, sera applicable.
Avec l’ancien régime, le bailleur a le droit, pendant neuf années, de pratiquer un amortissement dont les annuités sont réparties comme suit : 6 % du prix d’acquisition pendant sept ans, puis 4 % pendant deux ans. En contrepartie, des loyers plafonds doivent être respectés, sachant que quatre zones sont distinguées. En revanche, aucune condition de ressources du locataire n’est exigée.
Avec le nouveau régime dit « loi Scellier », le bailleur bénéficie, de 2009 à 2012, d’une réduction d’impôt répartie sur neuf ans, calculée sur le prix de revient du logement, plafonné à 300 000 euros, au taux de 25 % pour les acquisitions en 2009 et 2010 et de 20 % en 2011 et 2012. Mais de nouvelles conditions s’ajoutent à celles de l’ancien régime : la réduction d’impôt est limitée chaque année à l’acquisition d’un seul logement ; seuls les logements situés dans les zones géographiques en manque de logements (soit, pour l’heure, les zones A, B1 et B2 du dispositif actuel) ouvrent droit à l’avantage fiscal ; et des normes thermiques et de performance énergétique doivent être respectées (cf. notre conseil). Quid lorsque le montant imputable au titre d’une année donnée excède l’impôt dû par le contribuable ? Le solde de la réduction d’impôt peut alors être imputé sur l’impôt dû au titre des années suivantes jusqu’à la sixième.
Le « Borloo neuf » revu et corrigé
Il est possible pour le bailleur de s’engager à la fois sur le respect d’un prix maximal de loyer par mètre carré mais également de ressources des locataires. À la clé : des avantages fiscaux supérieurs. Sachant que, comme pour le dispositif précédent, l’investisseur peut bénéficier, selon son choix, en 2009 de l’amortissement Borloo dans sa précédente formule ou du nouveau régime.
L’intérêt de l’amortissement ? Borloo ancienne formule ? En cas d’investissement dans le secteur intermédiaire, il ouvre la porte à un abattement spécifique supplémentaire de 30 % et au droit de proroger éventuellement la durée d’amortissement de six ans (taux d’amortissement : 2 % par an), sous réserve de prendre l’engagement que les loyers et les ressources du locataire respectent toujours les plafonds fixés.
Le nouveau régime Borloo se révèle pour sa part identique au nouveau régime loi Scellier avec, toutefois, l’avantage, en cas de poursuite de la location au-delà de neuf ans, de la réduction supplémentaire de 2 % accordée pendant six années complémentaires.
Le « Borloo pour l’ancien »
Le dispositif Borloo réservé à l’ancien demeure inchangé pour le moment. En contrepartie d’un engagement de 9 ans et du respect de conditions de ressources pour le locataire et de loyers, le bailleur bénéficie d’un abattement spécifique de :
– 30 % des revenus bruts fonciers lorsqu’il s’agit d’un logement du secteur intermédiaire ;
– 45 % lorsque la location est conclue dans le secteur social, répondant aux conditions d’attribution de l’aide personnalisée au logement.
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