LE QUOTIDIEN DU PHARMACIEN.- Lorsqu’on évoque l’acquisition d’une pharmacie, que ce soit en nom propre ou en société, on parle du prix de vente du fonds, mais il est bien souvent difficile de quantifier les frais annexes. Pouvez-vous nous rappeler les principaux coûts accessoires à la vente ?
PHILIPPE BECKER.- Dans ces coûts supplémentaires, il y a les frais d’agence de transaction, les droits d’enregistrements à payer au fisc, les honoraires des rédacteurs d’actes (notaires ou avocats) et les frais de dossier bancaire. Cette liste vise les frais directement liés à la cession. Il va sans dire qu’il faut aussi y ajouter d’autres sorties de trésorerie qui viennent augmenter le coût global à financer.
Quelles sont ces autres dépenses ?
CHRISTIAN NOUVEL.- On peut citer notamment le dépôt de garantie sur les loyers lorsqu’il y a cession de droit au bail. On peut ajouter aussi les travaux de rénovation et les investissements divers, ainsi que le rachat du stock et du fonds de caisse. La liste de ces frais est parfois bien longue !
Sur les frais de l’agence de transaction, comment les évaluer ?
PHILIPPE BECKER.- En général, les frais d’agence sont proportionnels à la valeur du fonds retenue dans l’acte, même s’il s’agit d’une vente de parts. Suivant la nature du mandat (exclusif ou non), nous notons que le pourcentage se situe entre 3 % et 5 % du prix, avec une moyenne négociée autour de 3,5 %.
Nous avons toutefois remarqué que certaines agences communiquent désormais sur des honoraires fixes. Le marché de la transaction étant difficile, il s’agit sans doute d’un nouveau positionnement qu’il faudra intégrer.
En ce qui concerne les droits d’enregistrements, comment sont-ils calculés ?
CHRISTIAN NOUVEL.- Pour les ventes de fonds, les droits sont calculés suivant un barème à la fois progressif et proportionnel ! De 0 à 23 000 euros, il n’y a pas de droits à acquitter ; au-delà de 23 000 euros et jusqu’à 200 000 euros, le taux est de 3 % ; et au-delà de 200 001 euros, le taux est de 5 %.
Pour les ventes de parts sociales, le taux est de 3 %. Pour les cessions d’actions, le taux est de 0,1 %.
Bien évidemment, il n’y a pas de possibilité de négocier ces droits… Il existe toutefois un régime spécifique dans les zones de redynamisation ou de revitalisation urbaine et dans les zones franches, avec un taux minoré à 1 % dans la tranche de 23 000 euros à 107 000 euros.
PHILIPPE BECKER.- On notera aussi qu’un abattement de 300 000 euros sur l’assiette des droits est prévu lorsque les acquéreurs du fonds officinal sont des salariés ou des proches du cédant et qu’ils poursuivent l’activité pendant cinq ans à compter de la cession.
Les honoraires de rédaction d’acte sont-ils tarifiés comme en matière successorale ?
PHILIPPE BECKER.- Non. Que le rédacteur soit un notaire ou un avocat, les honoraires de rédaction d’acte sont librement négociés avec l’acquéreur, qui en supporte la plus grande partie.
Dans la majorité des cas, la concurrence fait que ces honoraires de rédaction peuvent varier d’un rédacteur à un autre d’une façon assez importante. En pratique et par expérience, dans nos plans de financement prévisionnels, nous retenons 1 % de la valeur du fonds. Ce montant inclut les débours et les frais annexes.
En pratique, comment ne pas avoir de mauvaises surprises sur tous ces coûts annexes au prix de la pharmacie ?
CHRISTIAN NOUVEL.- La bonne attitude est de demander dès que possible des devis écrits, avec le détail précis des postes de frais, et de vérifier que rien n’a été oublié ! L’objectif est non seulement de savoir ce qu’il faudra payer, mais aussi de pouvoir faire jouer la concurrence sur des bases comparables.
Insolite
Épiler ou pas ?
La Pharmacie du Marché
Un comportement suspect
La Pharmacie du Marché
Le temps de la solidarité
Insolite
Rouge à lèvres d'occasion